FII de papel refere-se a fundos imobiliários cuja principal exposição é em ativos financeiros/imobiliários como CRIs, LCIs, LCI, LIGs, titulos de crédito, etc., ao invés de imóveis físicos (“tijolos”). São sensíveis a juros, inflação, crédito, porém podem oferecer bons rendimentos em determinados cenários econômicos.
1. O que são FIIs de papel
- Fundos que investem principalmente em ativos financeiros com lastro imobiliário: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), etc.
- Rendimento proveniente de juros ou cupons pagos por esses títulos, atualizações monetárias/inflacionárias e, em alguns casos, valorização dos próprios títulos.
- Exposição a risco de crédito, risco de taxa de juros, risco de vacância menor (pois não dependem de inquilinos diretos) — mas também menos dependentes de rentas físicas.
2. Por que os FIIs de papel têm chamado atenção em 2025
- Com alta da Selic, muitos FIIs de papel oferecem cupons ou vencimentos indexados ao CDI, o que eleva seus rendimentos relativos. Seu Dinheiro+2Clube FII+2
- A inflação e taxas de juros mais elevadas tornam atrativos títulos indexados ao IPCA, por exemplo. InfoMoney+2Valor Investe+2
- Os FIIs de papel têm tido performance superior ao IFIX em diversos períodos, de 12 meses ou mais. Seu Dinheiro+1
3. Critérios de seleção usados neste ranking
Para escolher os “melhores”, utilizei:
- Retorno recente (2025) — valorização da cota + proventos distribuídos. Money Times+1
- Dividend yield (DY) ou rendimento relevante com distribuição consistente. Brazil Economy+1
- Liquidez — facilidade de negociação, número de cotistas ou volume de cotas negociadas/dia. FIIs+1
- Estabilidade e risco: portfólio de CRIs bem avaliado, gestão reconhecida, exposição controlada a crédito de risco elevado.
- Desconto/preço em relação ao valor patrimonial (P/VP) quando aplicável.
4. Ranking: os 10 melhores FIIs de papel (2025)
Aqui estão 10 FIIs de papel que se destacam, com seus pontos fortes e riscos. Obs: não constitui recomendação de compra, apenas análise.
| Posição | Fundo / Ticker | Destaques | Pontos fortes | Principais riscos |
|---|---|---|---|---|
| 1 | PLRI11 – Polo Recebíveis Imobiliários I | Retorno de ~40,56% no ano (valorização + dividendos) até certa data de 2025. Money Times | Gestão focada em recebíveis, bom rendimento; geralmente bem cotado em rankings; bom para investidores que buscam rentabilidade elevada em papel. | Risco de crédito nos CRIs, sensibilidade à taxa de juros; se juros subirem, pode haver pressão negativa. |
| 2 | HCTR11 – Hectare CE FII | Alto retorno (~31%) em 2025. Money Times+2Money Times+2 | Forte desempenho em mês/ano recente; boa visibilidade de mercado; liquidez decente. | Volatilidade mais elevada; risco de inadimplência se CRIs da carteira tiverem risco de crédito elevado. |
| 3 | RNDP11 – BB Renda de Papéis Imobiliários | Aparece em ranking de retorno de FIIs de papel. Money Times | Diversificação em papéis, exposição controlada ao mercado de crédito; bom aporte institucional. | Dependência de condições macroeconômicas (juros, inflação); pode haver atraso ou inferioridade nos pagamentos em cenários adversos. |
| 4 | MXRF11 | Alta liquidez, frequentemente figura nos rankings de volume de negociação para FIIs de papel. FIIs+1 | É “base 10” (cotas mais acessíveis), o que favorece investidores menores; carteira de recebíveis bem diversificada. | Menor retorno que alguns mais agressivos; risco de spread e de crédito; sensível à liquidez de mercado. |
| 5 | KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários | Líder em rankings de retorno em alguns períodos; presença forte no IFIX. IstoÉ Dinheiro+1 | Gestão experiente, marca de confiança; histórico relevante; bons proventos. | Pode haver prêmio VS VP, ou negociação com deságio; impacto se juros caírem muito. |
| 6 | KNSC11 – Kinea Securities FII | Aparece em rankings de retorno de papéis; boa exposição a CRIs e papéis de crédito imobiliário. Valor Investe+1 | Possível bom DY; gestão que já atua nesse setor; diversificação de créditos. | Risco de crédito; risco regulatório; sensibilidade à inadimplência; volatilidade em cenário adverso. |
| 7 | IRDM11 | Frequentemente citado entre fundos de papel com bom rendimento. InfoMoney+1 | Pode oferecer bom retorno com distribuição; parte dos recebíveis indexados a índices de inflação ou taxas atrativas. | Mesmo risco geral de papel: liquidez, inadimplência, impacto de altos juros. |
| 8 | CVBI11 | Aparece em rankings de dividendos dominados pelos fundos de papel. Brazil Economy | Forte DY, bom histórico de pagamento; possibilidade de valorização de títulos. | Riscos de crédito; pode depender demasiado de poucos emissores; volatilidade das cotas. |
| 9 | RECR11 | Também no top de proventos de fundos de papel. Brazil Economy | Retorno de dividendos atrativo; pode ser interessante para quem busca renda mensal. | Mesmos riscos: crédito, taxa de juros; avaliação da carteira é essencial. |
| 10 | CACR11 – Cartesia Recebíveis Imobiliários | Bom desempenho mensal em alguns rankings comparados. Clube FII | Especialização em CRIs/recebíveis; pode capturar oportunidades de crédito bem avaliadas; rendimento relevante. | Riscos de crédito elevado, risco de atraso nos cupons; volatilidade; sua carteira pode ser sensível a desaceleração econômica. |
5. Comparação: FIIs de papel vs FIIs de tijolo
| Aspecto | FIIs de papel | FIIs de tijolo |
|---|---|---|
| Sensibilidade a juros | Alta — cupons e vencimentos sofrem quando taxas sobem ou quando expectativas de juros mudam. | Menor na renda de aluguéis atrelada a contratos; porém valorização de imóveis pode demorar ou sofrer impacto indireto. |
| Rendimento / dividend yield | Em muitos momentos, FIIs de papel têm oferecido yields mais altos, principalmente com Selic alta. Seu Dinheiro+1 | Pode ser mais estável, especialmente em imóveis bem locados. |
| Volatilidade | Maior — preço dos títulos, risco de crédito, comportamento do mercado de capitais. | Volatilidade de aluguéis, risco de vacância, manutenção, mudança de demanda. |
| Liquidez | Alguns fundos de papel são bastante líquidos; outros não. | FIIs de tijolo geralmente mais visíveis, mas nem sempre muito líquidos. |
| Sensibilidade macro | Juros, inflação, cenário de crédito, política econômica têm impacto expressivo. | Também impactados, mas de forma diferente: renda, demanda por imóveis, custo de construção, custos operacionais. |
6. Como usar esses FIIs numa carteira diversificada
- Alocar uma parte do portfólio em FIIs de papel para capturar rendimento com juros/inflation hedge.
- Balancear com FIIs de tijolo para estabilidade e exposição imobiliária física.
- Verificar correlação: no cenário de Selic alta ou inflação, os FIIs de papel tendem a performar melhor; se juros caírem, FIIs de tijolo podem ganhar valor ou ter valorização de imóveis.
- Prever cenários: inadimplência, risco de crédito, risco macro. Garantir concentração baixa em emissor individual.
- Revisar P/VP (preço sobre valor patrimonial) — se estiver muito acima, pode haver risco de correção.
7. Dicas práticas para analisar e escolher FIIs de papel
- Composição da carteira de crédito — quais emissores, prazo, indexação (CDI, IPCA, etc.), risco de crédito.
- Liquidez — volume de negociação, número de cotistas, facilidade de venda.
- Taxa de administração / performance — taxas altas corroem retorno.
- Histórico de distribuição de proventos — constância importa; verificar atrasos ou cortes ocorridos no passado.
- Vacância ou inadimplência dos ativos de crédito — embora sejam créditos, podem ter atrasos ou desvalorização.
- Desempenho em cenários adversos: juros elevados, inflação, crise econômica.
- Preço vs valor patrimonial (P/VP) — se o papel estiver com deságio, pode haver oportunidade; se for prêmio, o risco de queda é maior.
- Diversificação — tanto de emissores de crédito quanto de indexadores e prazos.
8. Conclusão
- FIIs de papel são hoje uma das opções mais atrativas para quem busca rendimento relativamente alto em cenário de juros elevados.
- Porém, eles não são “livres de risco” — exposição a crédito, volatilidade, condições macroeconômicas pesam.
- Se você avaliar bem os pontos acima, escolhendo fundos com boa gestão, carteira sólida, liquidez e diversificação, pode conseguir saldo muito interessante entre rendimento e risco.
- Para muitos investidores, a melhor estratégia pode ser mesclar FIIs de papel com FIIs de tijolo, criando um portfólio equilibrado.
