Entenda as principais diferenças entre os dois tipos de fundos imobiliários, suas vantagens, riscos e qual se encaixa melhor no seu perfil de investidor.
Introdução – A dúvida que define sua estratégia nos Fundos Imobiliários
Você já deu o primeiro passo ao decidir investir em Fundos Imobiliários (FIIs) — e isso já te coloca à frente da maioria dos brasileiros.
Mas, logo no início da jornada, surge uma das dúvidas mais comuns (e importantes):
“Afinal, é melhor investir em FIIs de Tijolo ou em FIIs de Papel?”
Essa escolha pode definir sua estratégia de renda passiva, sua rentabilidade mensal e até o nível de risco da sua carteira.
Neste artigo, você vai descobrir:
- As diferenças entre FIIs de Tijolo e FIIs de Papel
- Suas vantagens, desvantagens e momentos ideais para investir em cada um
- Exemplos reais de fundos de destaque
- E como montar uma estratégia equilibrada que une o melhor dos dois mundos.
Prepare-se para entender de forma simples e prática como escolher o tipo de fundo que mais combina com seu perfil e seus objetivos financeiros.
🏗️ O que são FIIs de Tijolo?
Os FIIs de Tijolo são aqueles que investem em imóveis físicos.
Ou seja, eles compram, constroem ou alugam bens reais como:
- Shoppings
- Galpões logísticos
- Prédios corporativos
- Hospitais
- Universidades
Esses fundos ganham dinheiro através dos aluguéis pagos pelos inquilinos, que são distribuídos mensalmente aos cotistas como rendimentos isentos de imposto de renda.
💬 Exemplo:
O fundo HGLG11 (CSHG Logística) é um clássico FII de Tijolo que possui galpões industriais e centros de distribuição alugados para grandes empresas.
🧩 Como os FIIs de Tijolo geram lucro
- Aluguel mensal: principal fonte de renda.
- Valorização dos imóveis: o patrimônio do fundo cresce ao longo dos anos.
- Gestão ativa: o gestor pode vender imóveis valorizados e comprar novos ativos.
✅ Vantagens dos FIIs de Tijolo
- Renda previsível: contratos de aluguel trazem estabilidade mensal.
- Proteção contra inflação: aluguéis são reajustados por índices como IPCA ou IGP-M.
- Valorização patrimonial: imóveis tendem a se valorizar no longo prazo.
- Tangibilidade: você “vê” onde seu dinheiro está investido.
⚠️ Desvantagens dos FIIs de Tijolo
- Vacância: imóveis vazios = menos renda.
- Custos altos: manutenção e reformas reduzem a rentabilidade.
- Liquidez menor: demora para o fundo se desfazer de imóveis.
- Sensibilidade ao ciclo econômico: crises podem afetar o valor dos aluguéis.
💰 O que são FIIs de Papel?
Os FIIs de Papel não compram imóveis.
Eles investem em títulos de crédito imobiliário, como:
- CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)
- LCIs (Letras de Crédito Imobiliário)
- LHs (Letras Hipotecárias)
Esses fundos emprestam dinheiro para empresas do setor imobiliário e ganham com os juros pagos nesses contratos.
💬 Exemplo:
O fundo MXRF11 investe majoritariamente em CRIs atrelados ao CDI e IPCA, e é um dos mais populares da Bolsa por sua renda mensal estável.
🧩 Como os FIIs de Papel geram lucro
- Juros recebidos dos CRIs: principal fonte de renda.
- Reajuste por inflação: muitos títulos são indexados ao IPCA.
- Gestão ativa: o gestor compra e vende títulos conforme o cenário econômico.
✅ Vantagens dos FIIs de Papel
- Alta rentabilidade em juros altos: rendimentos crescem quando o CDI está elevado.
- Pagamentos mensais consistentes: juros fixos trazem previsibilidade.
- Boa liquidez: fundos de papel são negociados intensamente na Bolsa.
- Menor vacância: não dependem de inquilinos físicos.
⚠️ Desvantagens dos FIIs de Papel
- Sensíveis à inflação e juros: quando o CDI cai, o rendimento diminui.
- Sem valorização física: não possuem imóveis reais.
- Maior risco de crédito: caso o emissor de um CRI não pague, o fundo pode perder dinheiro.
🧮 FIIs de Tijolo vs. FIIs de Papel: Comparativo direto
| Característica | FIIs de Tijolo | FIIs de Papel |
|---|---|---|
| Tipo de investimento | Imóveis físicos | Títulos imobiliários (CRIs, LCIs) |
| Fonte de renda | Aluguéis | Juros dos títulos |
| Proteção contra inflação | Alta (contratos reajustados) | Alta (índices IPCA/CDI) |
| Risco principal | Vacância / desvalorização | Inadimplência de crédito |
| Liquidez | Média | Alta |
| Rentabilidade em juros altos | Menor | Maior |
| Valorização patrimonial | Sim | Não |
| Público ideal | Investidor conservador | Investidor que busca rendimento rápido |
📈 Quando investir em cada tipo de FII?
Saber o momento certo de investir em cada tipo de fundo é essencial para maximizar os lucros.
👉 FIIs de Tijolo – ideais quando:
- A taxa Selic está em queda (como em 2025).
- O mercado imobiliário está aquecido.
- Você quer renda passiva com estabilidade.
- Seu foco é longo prazo e valorização patrimonial.
💬 Exemplo prático:
Em um cenário de Selic caindo de 10% para 8%, o custo de crédito diminui, empresas voltam a crescer e o valor dos imóveis sobe.
Resultado: os FIIs de Tijolo se valorizam e aumentam a renda distribuída.
👉 FIIs de Papel – ideais quando:
- A Selic está alta.
- Você quer rendimento imediato e alto DY.
- Busca liquidez e previsibilidade de ganhos.
- Está montando uma carteira diversificada.
💬 Exemplo prático:
Com a Selic acima de 11%, os títulos de crédito pagam mais juros — e os FIIs de Papel entregam dividendos mensais mais robustos.
🧠 Estratégia inteligente: combine os dois tipos
A melhor resposta para a pergunta “qual é o melhor investimento?” é:
👉 os dois!
Um investidor inteligente sabe que diversificar é a chave do sucesso.
Ao combinar FIIs de Tijolo e de Papel, você aproveita o melhor dos dois mundos:
- Renda previsível dos títulos (papel)
- Valorização patrimonial dos imóveis (tijolo)
📊 Exemplo de carteira equilibrada:
| Tipo de FII | Percentual sugerido | Exemplos |
|---|---|---|
| FIIs de Tijolo | 60% | HGLG11, XPML11, KNRI11 |
| FIIs de Papel | 40% | MXRF11, KNCR11, CPTS11 |
💬 Dica bônus:
Em períodos de juros em queda, aumente gradualmente a exposição em FIIs de Tijolo.
Quando os juros sobem, fortaleça a posição nos FIIs de Papel.
Assim, você equilibra rendimento e valorização ao longo do ciclo econômico.
💡 Indicadores para analisar antes de investir
Nos FIIs de Tijolo:
- Vacância: quanto menor, melhor. Ideal abaixo de 10%.
- P/VP: indica se o fundo está caro ou barato.
- Localização e qualidade dos imóveis: bons endereços garantem demanda.
- Prazo dos contratos: contratos longos dão previsibilidade.
Nos FIIs de Papel:
- Indexador dos títulos (IPCA, CDI): determina a sensibilidade aos juros.
- Prazo médio das operações: títulos longos oferecem estabilidade.
- Rating de crédito: quanto melhor a nota, menor o risco.
- Diversificação de emissores: evita concentração de risco.
💬 Exemplos de FIIs de destaque em 2025
FIIs de Tijolo:
- HGLG11: galpões logísticos com locatários de renome.
- XPML11: grandes shoppings com fluxo crescente de pessoas.
- KNRI11: imóveis corporativos e galpões premium.
FIIs de Papel:
- MXRF11: portfólio diversificado de CRIs e LCIs.
- KNCR11: foco em crédito corporativo de baixo risco.
- CPTS11: excelente gestão e histórico de pagamento consistente.
🌍 Como o cenário econômico de 2025 afeta os FIIs
Com a Selic em queda e inflação controlada, o ambiente é extremamente favorável aos FIIs de Tijolo, pois:
- A demanda por imóveis tende a crescer;
- O crédito imobiliário fica mais acessível;
- Os preços dos imóveis se valorizam;
- Os aluguéis aumentam gradualmente.
Mas isso não significa abandonar os FIIs de Papel.
Eles continuam sendo excelentes geradores de fluxo de caixa e ajudam a estabilizar a renda mensal da carteira.
A combinação ideal para 2025 é uma carteira equilibrada e dinâmica, com foco em crescimento sustentável.
🔁 Estratégia de reinvestimento: o segredo da renda crescente
Todo investidor de sucesso em FIIs tem uma regra de ouro:
Nunca gaste seus dividendos — reinvista!
Ao reinvestir seus rendimentos mensais, você compra novas cotas, aumenta o número de participações e multiplica os ganhos futuros.
Esse é o poder dos juros compostos atuando no seu favor, mês após mês.
Com constância e paciência, você verá sua renda passiva crescer automaticamente, sem precisar trabalhar mais.
🌟 Mentalidade para o sucesso com FIIs
Investir em Fundos Imobiliários é um projeto de construção de liberdade financeira.
Não é sobre ficar rico rápido — é sobre plantar hoje para colher tranquilidade amanhã.
A mentalidade vencedora inclui:
- Visão de longo prazo (mínimo 5 anos).
- Disciplina em aportar mensalmente.
- Aceitar as oscilações de mercado sem pânico.
- Aprender constantemente.
💬 Como dizem os investidores experientes:
“FIIs não são para quem quer lucro rápido, são para quem quer dormir tranquilo.”
🏁 Conclusão – Tijolo ou Papel? O melhor investimento é o que constrói seu futuro
A pergunta “FIIs de Tijolo ou de Papel: qual é o melhor?” não tem resposta única.
Cada tipo de fundo tem sua função estratégica dentro da carteira.
👉 FIIs de Tijolo: perfeitos para quem busca patrimônio e estabilidade.
👉 FIIs de Papel: ideais para quem quer rendimento e liquidez.
O segredo está em equilibrar os dois, adaptando-se ao cenário econômico e ao seu perfil pessoal.
Em 2025, com um mercado em crescimento e oportunidades abundantes, os Fundos Imobiliários continuam sendo um dos investimentos mais inteligentes para quem deseja renda passiva, segurança e liberdade financeira.
Comece com pouco, estude muito e mantenha o foco.
Seu futuro financeiro será construído tijolo por tijolo, rendimento por rendimento.
